Le marché immobilier reste un pilier patrimonial pour nos clients résidant en France tout en ayant des liens avec la Suisse. Cependant, plusieurs réformes fiscales et réglementaires invitent à une approche plus ciblée.
Ce qui évolue
Tout d’abord, la loi de finances 2025 modifie les dispositifs locatifs, notamment le LMNP. Désormais, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Par conséquent, la base taxable de la plus-value immobilière sera mécaniquement augmentée.
Par ailleurs, les frais d’acte et taxes de mutation évoluent dans plusieurs départements. Ainsi, les conseils départementaux peuvent relever la taxe de publicité foncière dès avril 2025.
En parallèle, les dispositifs classiques, comme le Pinel, ont pris fin au 31 décembre 2024. De ce fait, d’autres mécanismes sont remaniés, obligeant à repenser l’investissement locatif.
Spécificités pour votre cœur de clientèle
En Haute-Savoie, les prix sont élevés et les marchés locatifs restent fortement tendus.
Dès lors, les contraintes liées aux résidences principales ou secondaires y sont particulièrement fortes. Ainsi, identifier les zones fiscalement attractives devient essentiel.
Par conséquent, le choix entre location meublée ou nue doit être adapté à la durée de détention. En effet, les horizons courts deviennent fiscalement pénalisants avec la réintégration des amortissements.
Par ailleurs, les frontaliers doivent intégrer leur fiscalité suisse dans leur stratégie immobilière française. Dans ce contexte, les situations de double résidence nécessitent une approche globale et cohérente.
Conseils actionnables
Avant tout achat, il convient d’établir un scénario fiscal complet. Notamment, celui-ci doit intégrer charges, amortissements, plus-value potentielle et imposition future.
Par ailleurs, les biens situés en zones tendues restent attractifs avec un fort potentiel locatif. Cependant, la qualité énergétique devient un critère clé de valorisation et de liquidité.
De plus, certains travaux bénéficient encore d’avantages fiscaux liés à la transition énergétique. Enfin, le financement doit rester cohérent avec la durée, le taux et le risque global. Ainsi, le rendement net doit toujours être analysé après fiscalité.
Préparer la sortie
D’une part, un horizon de détention de 8 à 12 ans est généralement préférable. D’autre part, les stratégies trop courtes deviennent risquées fiscalement et patrimonialement. Par conséquent, la revente ou la transmission doit être anticipée dès l’acquisition.
Conclusion
En définitive, l’immobilier reste un pilier patrimonial malgré une fiscalité plus exigeante. Ainsi, la réussite repose sur une stratégie sur mesure et une projection globale. C’est pourquoi MC ASSETS accompagne ses clients avec anticipation, méthode et cohérence patrimoniale.
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